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中国房价不可能一直向上涨,暴跌指日可待!  

2014-02-16 16:02:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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多年来,中国房价一直牵动着人民的心,但连地产大佬王石也认为2014年楼市“非常不妙”,这可能才是真正对楼市来讲,是最危险的信号!使得一些地方政府,比如武汉、郑州、长沙、合肥等,也开始逐步放开所谓的限购来救市!

  众银行(行情 专区)判断房价将下跌,正做最坏打算

  中国面临经济减速、产能过剩、地方债务、货币泛滥等五方面风险。在房价上涨原因不明的情况下,金融部门目前已在对未来房价可能下跌做准备。地方政府债务总量上看不是问题,但局部问题较突出。纵观世界经济发展史,很少有国家的房地产(行情 专区)市场可以连续十多年持续上涨而不调整的。如今已有太多的迹象显示,我国房地产市场自2003年以来的黄金发展期即将结束。经过十多年的持续上涨,我国房地产市场存在强烈的调整需求。而当前维系房地产市场资金链条的是金融市场的“刚性兑付”潜规则。一旦刚性兑付被打破,风险投资被充分引入,影子银行融资被规范,房地产市场的资金链条就会断裂。

  九成城市楼市成交量下跌,部分城市“腰斩”

  某机构统计数据显示,1月份北京商品住宅共成交6908套,成交面积74.42万平方米,成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。和北京情况类似,根据中指院对1月份包括北上广深四大一线城市在内的43个主要城市住宅市场交易情况的监测发现,超过九成城市楼市成交量环比下跌。中指院分析认为,总体而言,2014年1月受春节影响,大多数城市成交量较上月出现明显回落。在价格上,则呈现出一二线城市稳中有涨,三四线城市稳中微降的趋势。另外,有新闻指出,三四线城市房地产市场冷热不均,整体而言,未来两三年供给过剩将是最大的问题。从2013年开始,不少大型开发商已从三四线城市撤离,回归一二线城市。有分析认为,房地产投资资金的撤出将加剧这种风险,不仅会导致房价出现下跌,也可能使得部分城市出现一批烂尾楼。这种局面不仅在鄂尔多斯(行情 股吧 买卖点)(600295)和温州曾出现过,且与近期香港楼市降价的逻辑如出一辙。

  楼市疲软,众多楼盘交付越来越难

  另外,近两年来,众多楼盘交付越来越难,已经成为房地产行业的一个突出问题,严重者甚至引发业主与开发商之间尖锐的对峙,相对应的“维权”声此起彼伏。现在房子越来越难交付,一个重要的原因是整体楼市的疲软。在房价单边上扬的时代,很多业主都急切希望能早点拿到房子,除了自住外,一个重要的原因是当时拿到房子就意味着财富的增值,越早拿到房子,就越早能将增值的财富变现。因此,当时收房时,即便房子有点小问题、小瑕疵,业主与开发商之间也很容易达成共识,业主拒收房子的现象很少。而随着房价的下滑,房子的增值溢价空间已越来越小。更有甚者,开发商后期售卖的房价,已经比前一期,或前几期的房价都低了。这让业主越发注重房子的品质。有些心里感觉不平衡的业主,甚至借此“小题大做”。这说明,房地产商的好日子差不多走到头了!

  但中国地大,对于中国的房地产业来讲,不可能全面暴跌,东边暴涨西边暴跌这种情况,要目前的中国,肯定会存在,比如特别热门的大城市,可能还会微涨,但对于大部分城市而言,暴跌已在悄然进行!花无百日红,世界上的任何事物,都不可能长生不老,

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人民日报:高地价让房价下跌期盼又要化为泡影了
www.eastmoney.com2014年02月15日 08:26
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  商品房销售降温土地价格却攀升

  开发商拿地为何仍热情高涨

  新年伊始,很多城市商品房销售有所降温,然而,土地价格却持续攀升,开发商拿地热情有增无减,多地出现“地王”。地价高企,未来房价下跌似乎变得渺茫。专家指出,高地价背后的主要推手是土地财政,从中长期看,要从改革财税制度来解决。

  【“面粉贵过面包”】

  2014年开始,多地商品房销售量相应下降。据有关统计,1月上旬,北京区域新增出售房源挂牌量比上月同期降低了12%。不仅一线城市,其他部分城市楼市销售也有减缓。有信息显示,2014年的前12天中,全国主要的54个重点城市新房销售下降,相比2013年12月初环比下降20%。

  销售虽有点冷,但地产商拿地的热情丝毫未减,不断拍出地价新高,出现了“面粉贵过面包”现象。1月20日,北京市土地整理储备中心宣布,其门头沟新城MC16-073地块经公开招标,最终由3家公司联合体以58.66亿元获得,北京历史上新的总价“地王”由此产生,溢价率近50%。最近,上海锦绣投资以490%的溢价率、1.5万元/平方米的楼板价,令自贸区概念下的上海临港新城土地市场价格猛涨。1月9日,合肥市在马年首拍中,拍出了2370万/亩的地王价格。

  据统计,1月份,京沪杭三地土地出让金收入超过千亿元,仅北京一地,土地出让金收入就超过了去年同期的7倍。有业内人士预计,部分地区地价年内将翻番。

  显然,高地价意味着将进一步推高房价,人们期盼已久的房价下跌又要化为泡影了。中原地产市场研究部总监张大伟分析指出,如果全国主要城市出现的地王要达到正常的赢利,市场售价需要在一年内再涨50%,否则地王入市的风险将非常大。

  【土地财政是推手】

  最近商品房销售降温有节假日原因,还有一部分人在观望房价未来走势。“长期高企的房价让普通百姓没有能力购买,这部分刚需被挤出市场也是销售下降的一个原因。”中国国际经济交流中心战略研究部副研究员张茉楠在接受本报记者采访时指出。

  地价走高并非新近之事。国土资源部近日发布的数据显示,2013年中国105个主要监测城市地价总体水平持续上涨。全国土地出让收入总金额达4.1万亿元,刷新了2011年土地出让金收入3.15万亿元的历史高位。

  地价持续攀升有多方面原因。业内人士分析,一二线城市尤其是一线城市短期内土地供应总量仍然偏少,市场供求关系仍较为紧张。因一二线城市具有比较好的市场成长空间,有实力的房企则不遗余力拿地。

  固然开发商不惜高价拿地炒高了地价,但高地价的根源还在于土地财政。众所周知,土地出让金在地方财政收入中占比很高,土地财政成为高房价一个重要推手。有统计显示,10年前地价在整个房价中大概只占20%,近几年则上升到60%甚至更高。

  近来推高地价还有一个特别的因素,张茉楠说,很多地方债务偿还期限逼近,政府还债压力大,卖地能获得很大一笔收入以缓解债务压力。还有些地方经济下行压力大,财政收入从实体经济获取的份额不多,只有卖地了。

  【改变依赖土地收入模式】

  要让房子降价,重要的一条是把土地价格降下来。可在短期内解决这一问题并非易事。“从中长期看,要通过财税制度改革来解决,但短期内很难改变现状。” 张茉楠说。

  张茉楠认为,房地产(行情 专区)问题是中国经济结构长期失衡的结果,长年积累的矛盾积重难返,短时间内靠一两项政策解决,就又回到行政主导市场的老路子上了。而用市场的办法解决,则需要较长时间。2014年房产税有可能再提上议事日程,但开始时主要在面上推广,房产税占地方财政收入比例不会高,所以,短期内卖地还是地方财政的重要收入。

  要改变地方政府对土地出让金的依赖,财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为,关键是完善地方税体系。他说,营改增之后就面临着需要调整地方税的配置。合并一些地方零碎的小税种,把现在属于中央的有些税种配置为地方税。

  中国东方证券首席经济学家邵宇建议,开征财产税,包括房产税和遗产税,让地方政府主要的财力来源支柱由财产税构成(50%以上);把过去直接依赖土地出让收入的模式转变为由市场化土地流转的监督管理和配套支持。

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